L’examen des titres immobiliers

Avis aux détracteurs! Lors de l’achat d’un immeuble, le rôle du notaire ne se limite pas à signer au bas de l’acte de vente! En effet, derrière chaque acte de vente d’immeuble fait devant notaire se cache un travail intellectuel intense.

En raison de ses obligations professionnelles, le notaire doit effectuer l’examen des titres de l’immeuble vendu. Cet exercice de recherche et de réflexion se fait généralement en plusieurs étapes :

1)         Le notaire dresse l’historique cadastral (« arbre généalogique ») du terrain. Il s’agit d’établir la concordance entre le lot vendu et les différentes parties de terrains qui ont servi à lui donner naissance depuis les années 1800. Cette étape nécessite la manipulation de plusieurs plans de cadastre.

2)         À partir de l’« arbre généalogique » du terrain, il fait ensuite une recherche dans les index aux immeubles, disponibles le site web du Registre foncier du Québec. Cela lui permet de découvrir les actes qui ont permis au vendeur d’être le propriétaire actuel du lot. C’est ce qu’on appelle la chaîne des titres de propriété ou l’historique des transactions, qui est effectuée sur une période de plus de trente ans;

• Lors de cette recherche, le notaire prend aussi note des servitudes, des charges, des hypothèques et d’autres droits divers qui peuvent affecter l’immeuble et ce, depuis le début du cadastre dans les années 1800;
• Il analyse ensuite chacun des actes notés aux étapes 2 et 3. Il n’est pas rare que l’examen doive porter sur plus d’une quinzaine d’actes pour un seul immeuble. Lors de cet examen, il s’assure que l’immeuble a été correctement transféré de propriétaire en propriétaire. Entre autres, il doit examiner les dimensions du terrain à travers les ans afin d’avoir la certitude qu’il n’en manque pas un bout quelque part! Il vérifie si les vendeurs ont valablement transféré l’immeuble, en tenant compte par exemple de leur état civil. Il pèse chaque mot des actes qu’il analyse afin d’être certain que toutes les transactions ont été effectuées selon les lois alors en vigueur. Le notaire est donc un véritable détective!

L’examen des titres permet ainsi de déceler les possibles vices et irrégularités pouvant affecter l’immeuble. L’acheteur acquiert donc un bien avec la garantie qu’il en est le seul et unique propriétaire et qu’un tiers ne pourra jamais lui revendiquer quelconque droit. Le nouveau propriétaire pourra se dire avec raison : on est si bien chez soi!